Inversión en activos inmobiliarios con REITs: Ventajas y desventajas
Se puede invertir en propiedades en forma directa de la manera tradicional, ya sea a través de la inversión “en pozo” y financiando el desarrollo de la misma desde un comienzo, o bien comprando un activo preexistente y escriturando el inmueble a nuestro nombre. Esta primera opción permite invertir, pero también poder disfrutar y hacer uso, alquilar o revender el activo a otro inversor que se convertirá en un propietario de segunda mano.
Pero más allá de la inversión en activos reales, es decir aquellos activos que nacen y mueren a través de su construcción o amortización en el tiempo o con el uso, existe otra manera indirecta de invertir en inmuebles: a través de diversos instrumentos financieros aptos para incorporar en una cuenta de inversión.
Se puede realizar dicha inversión a través de fondos de inversión dedicados abiertos. Esto quiere decir que los inversores pueden entrar y salir cuando quieran, aunque hay algunos de ellos cerrados que tienen una fecha y tiempo de suscripción determinado para invertir en edificios o bien para invertir en un hotel.
También la inversión indirecta se suele hacer a través de la compra de las acciones de administradoras de inversiones inmobiliarias en la bolsa; son los denominados Real Estate Investment Trusts (“REITs”), es decir empresas o fondos de inversión inmobiliaria listados en las bolsas. Invierten en bonos hipotecarios, y/o en propiedades directamente.
En las últimas cuatro décadas, inclusive computando el año 2008, con una da las peores crisis inmobiliarias de la historia, esta inversión ha ofrecido una rentabilidad superior a la de la mayoría del resto de los activos financieros.
Existen muchos tipos de REITS: los comerciales, los residenciales y los de hipotecas de agencias estadounidenses (bonos hipotecarios emitidos por Fannie Mae o Freedie Mac) son los más comunes, pero hay muchas categorías más, como aquellos que administran centros de compras, hospitales, etc…Cuanto más diversificados, más se reduce el riesgo del inversor.
Los REITs son la figura equivalente a las flamantes “SOCIMIs" españolas, sociedades de inversión inmobiliaria, que comenzaron a cotizar en España a partir de 2014.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas a la hora de invertir en activos inmobiliarios a través de los REITs? Una de las grandes ventajas de estos instrumentos es su liquidez, sobre todo si estamos pensando en activos cotizados en mercados regulados con operatoria inclusive intradiaria.
Por otro lado, la mayoría de los fondos tienen la obligación de repartir al menos el 90% de la ganancia del período bajo la forma de dividendos. Dado que la rentabilidad por dividendo en esta clase de activos es mucho más alta que la de la renta variable en general, la rentabilidad de la inversión en REITs debe incluir el cómputo del retorno total de la inversión o “total return” que compute los dividendos.
Respecto a los dividendos, el inversor minorista tiene que tomar en cuenta el 30% del impuesto a las ganancias para no residentes estadounidenses que reducen la rentabilidad neta efectiva.
La naturaleza con poco riesgo de un negocio como el alquiler de edificios seleccionados previamente por sus administradores o la compra de los mismos hace que muchos analistas asemejen estos productos a la renta fija.
Continuando con los aspectos positivos, a partir del 16 de septiembre del 2016, los REITs comenzaron a tener rango de sector dentro del índice Standard & Poor’s y se independizaron (spin-off) del sector financiero en forma permanente, en lo que representa el primer cambio a nivel de cantidad de sectores (hoy son 11) desde que se creó esta clasificación en el año 1999.
Entre los aspectos negativos, debemos mencionar que la correlación con el promedio de los mercados bursátiles en el corto plazo es alta. A largo plazo, manda el precio de los inmuebles y la eficiencia en la gestión de esos fondos. Otro de los aspectos es que las subidas de las tasas de interés deberían perjudicar a la inversión en fondos inmobiliarios, aunque la evidencia empírica no lo demuestra ni posee una elevada correlación, al menos no mucho más que el mercado en general: si dichas subidas de tasas se deben a que la economía posee fortaleza y genera una creciente inflación, el incremento de los alquileres y los precios de las viviendas neutraliza el impacto de las mayores tasas de descuento.
Por otro lado, la coyuntura económica es importante a la hora de invertir en REITs, dado que la rentabilidad de los dividendos de estas empresas fue más que atractiva durante los 8 años que duró el período de tasas de referencia en los Estados Unidos igual a cero y tasas de mercado en constante baja. Hoy las tasas se encuentran al alza y el inversor debería tomar esto en cuenta, dado que su activo comparable, los bonos de tesorerías de países con calificación crediticia AAA, representa un activo comparable muy peligroso, dada su rentabilidad en aumento y el impacto de tasas en alza sobre los precios de las propiedades.
Además, como estos fondos están listados, hay que tener cuidado con el precio de la cuotapartes o acciones de ese fondo inmobiliario, dado que si el valor de mercado supera a su cartera neta o “net asset value” (NAV), el inversor compra ese fondo a un valor más alto que el teórico, una diferencia que es peligrosa porque dicho premio puede desaparecer con el tiempo.
Al cierre de esta nota, el mayor REIT era Simon Property (SPG), una firma inmobiliaria especializada en centros comerciales con una capitalización bursátil de 60.900 millones e ingresos por 4.800 millones de dólares. Otras empresas referentes del sector son: American Capital Agency (AGNC) y Annaly Capital Management (NLY), MFA Financial (MFA), Hatteras Financial Corporation (HTS), Capstead Mortgage Corporation (CMO), Redwood Trust (RWT), CYS Investments (CYS), Armour Residencial (ARR) e Invesco Mortgage Capital (IVR), entre otras.
El ETF más destacado del sector que agrupa a la mayoría de los REITs inmobiliarios cotizantes en los EE.UU. es el FTSE NAREIT Mortgage REITs Index Fund Fundamentals (REM) que replica el índice FTSENAREIT All Mortgage, con un retorno bruto en concepto de dividendos del 7,05%, con una frecuencia de pagos de dividendos mensual e irregular en los montos pagados.
En síntesis, existen muchas maneras de invertir en el negocio inmobiliario. Además de las alternativas tradicionales directas, se puede hacerlo sin necesidad de que sea a través de la compra de propiedades, sino bajo la forma indirecta a través de la suscripción de cuotas parte de un fondo, o bien a través de la figura de los REITs, siendo estas dos últimas alternativas estrategias de muy altos dividendos y con un involucramiento muy reducido por parte del inversor en el proyecto o la operación porque se trata de comprar acciones de empresas listadas que invierten en títulos o letras garantizadas por inmuebles.
También, los REITs pueden invertir directamente en activos inmobiliarios, con un nivel de seguridad elevado si se posee la escritura a favor del fondo, pero a costa de un grado de liquidez menor. Son una excelente alternativa para inversores que quieran apostar al mercado inmobiliario estadounidense, ya que han sido el vehículo elegido para que el pequeño inversor minorista tenga acceso a invertir en ese sector de una forma simple y con liquidez para pequeños montos transados en el mercado.
